Comprar um imóvel na planta é o sonho de muitos brasileiros, mas imprevistos financeiros podem transformar esse projeto em dor de cabeça, levando à necessidade de rescindir o contrato. É nesse momento que surge o distrato imobiliário.
Muitos consumidores são surpreendidos por cláusulas abusivas das construtoras que tentam aplicar multas calculadas sobre o valor total do contrato, gerando dívidas impagáveis mesmo após a devolução do imóvel.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçou um entendimento vital para o consumidor: independentemente do percentual da multa (seja 25% ou 50%), a base de cálculo deve ser sempre o montante efetivamente pago, e nunca o valor total da venda.
Neste artigo, explicamos a regra geral, a exceção do “Patrimônio de Afetação” e como proteger seu dinheiro.
O conflito: Lei do Distrato vs. Código de Defesa do Consumidor
A Lei nº 13.786/18, conhecida como a Lei do Distrato, trouxe regras rígidas para a rescisão. No entanto, muitas construtoras interpretam a lei de forma a punir excessivamente o comprador, cobrando a multa sobre o valor da etiqueta do imóvel.
O STJ consolidou que, em caso de conflito, e existindo relação de consumo, as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) devem ser respeitadas para evitar o enriquecimento sem causa da construtora.
O que isso significa na prática? Se você comprou um apartamento de R$ 500 mil, mas pagou apenas R$ 60 mil até agora, a multa deve ser uma porcentagem dos R$ 60 mil. Se a construtora cobrar sobre os R$ 500 mil, a cláusula é considerada abusiva.
Quanto a construtora pode reter? (A Regra dos 25%)
Para a maioria dos casos (loteamentos e incorporações sem regime especial), a jurisprudência fixou que a retenção justa varia entre 10% e 25% dos valores pagos.
Esse percentual serve para cobrir despesas administrativas e a cláusula penal. Reter mais do que isso configura vantagem exagerada, pois a construtora receberá o imóvel de volta e poderá vendê-lo novamente, muitas vezes mais valorizado.
A Exceção Importante: Patrimônio de Afetação (Retenção de 50%)
Você precisa verificar no seu contrato se o empreendimento está submetido ao Regime de Patrimônio de Afetação.
Esse regime serve para dar mais segurança à obra, separando o dinheiro daquele prédio do restante do caixa da construtora. Por oferecer essa segurança maior, a Lei do Distrato autoriza uma multa mais pesada em caso de desistência: até 50% de retenção.
Mas a vitória do consumidor continua:
Mesmo nos casos de Patrimônio de Afetação, onde a construtora pode ficar com metade do dinheiro, o STJ esclareceu que essa porcentagem incide sobre a “quantia paga”.
Veja a diferença:
Cenário Errado (Construtora): 50% sobre o valor do contrato. Você perderia tudo o que pagou e ficaria devendo.
Cenário Correto (STJ): 50% sobre o que você pagou. Você ainda recebe metade do seu investimento de volta.
O próprio tribunal destacou que, mesmo quando a lei quis ser mais severa (no patrimônio de afetação), ela “manteve a base de cálculo (‘quantia paga’), mas aumentando o percentual de retenção máximo para 50%”.
Outras cobranças: Taxa de Fruição e Condomínio
Além da multa (25% ou 50%), a construtora pode descontar outros valores? Sim, mas com limites:
Taxa de Fruição (Aluguel): Só pode ser cobrada se você já recebeu as chaves ou se o lote já estava pronto para construir. Se for um terreno vazio (lote não edificado) ou apartamento na planta, o STJ entende que a cobrança é indevida, pois não houve proveito econômico do comprador.
IPTU e Condomínio: Só podem ser descontados se você já estava na posse do imóvel.
Devolução Parcelada ou Imediata?
A Lei do Distrato permite que a construtora devolva o dinheiro de forma parcelada ou apenas após o término da obra.
Contudo, para contratos antigos ou quando a culpa da rescisão é da construtora (atraso na obra), a Súmula 543 do STJ determina a devolução imediata. Em contratos novos regidos pelo CDC, a devolução parcelada “a perder de vista” também tem sido combatida nos tribunais como prática abusiva.
Conclusão
Seja no regime comum (25%) ou no patrimônio de afetação (50%), a regra de ouro é: a multa incide sobre o que saiu do seu bolso, não sobre o sonho que você comprou.
Se a incorporadora está retendo valores excessivos ou cobrando multas sobre o valor total do contrato, você tem o direito de buscar a revisão judicial.
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