A entrega das chaves é, frequentemente, o momento de maior tensão em um contrato de locação. A pergunta que domina os consultórios jurídicos imobiliários é: “O proprietário pode exigir pintura nova na devolução do imóvel?”
Se você se baseia apenas no texto frio da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), pode acabar cometendo um erro estratégico. O segredo está na interpretação recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
O que diz a Lei do Inquilinato?
O art. 23, inciso III, estabelece que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
Aqui reside a sacada: o desgaste natural das paredes (desbotamento leve, marcas de móveis que não danificaram a estrutura) não deve ser ônus do inquilino.
O Recente Posicionamento do STJ e a Abusividade Contratual
Muitos contratos de locação possuem uma cláusula padrão exigindo “pintura nova com tinta de marca X” na saída. No entanto, o entendimento jurisprudencial caminha para a nulidade de cláusulas que imponham a pintura indiscriminada.
A distinção fundamental: Desgaste Normal vs. Dano
Uso Normal: O inquilino morou 3 anos, a pintura está limpa, mas sem o brilho de nova. Não há obrigação de pintar.
Uso Anormal/Danos: Paredes riscadas, furos excessivos de quadros, cores vibrantes aplicadas pelo inquilino sem autorização ou manchas de infiltração causadas por mau uso. Aqui, a pintura (ou reparo) é obrigatória.
O STJ reforça que a exigência de pintura nova, sem comprovação de dano que extrapole o uso normal, configura enriquecimento ilícito do locador, pois ele estaria recebendo o imóvel em estado melhor do que o entregue, às custas do inquilino.
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