A falta de liquidez é um dos maiores desafios em um processo de inventário. É muito comum que, mesmo com um patrimônio considerável, os herdeiros não disponham de recursos imediatos para arcar com as altas despesas do processo, como o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), custas judiciais e, principalmente, os honorários do advogado.
A boa notícia é que sim, é possível vender um imóvel ou outros bens do espólio durante o inventário para levantar o dinheiro necessário. Contudo, esse procedimento exige autorização legal e deve ser conduzido com extremo rigor jurídico.
Este guia completo irá explicar como a venda é feita e como usar o valor obtido para quitar as despesas do processo, incluindo os honorários advocatícios, de forma segura e legal.
1. O Que Diz a Lei: A Possibilidade de Venda do Imóvel
O patrimônio deixado pelo falecido (o espólio) é a garantia para o pagamento de todas as dívidas e despesas geradas pela abertura da sucessão.
Em regra, a venda de qualquer bem do espólio só pode ocorrer após a conclusão do inventário e a efetiva partilha. No entanto, o Código de Processo Civil (CPC) e a prática jurídica preveem a exceção quando há uma necessidade urgente de levantar fundos.
A Autorização Judicial: O Alvará
A via mais segura e tradicional para a venda antecipada de um imóvel é por meio da obtenção de um Alvará Judicial.
O Alvará é um documento expedido pelo juiz do inventário que autoriza o inventariante (ou um procurador legalmente constituído) a assinar a escritura de compra e venda do imóvel em nome do espólio. Esse procedimento é necessário porque, antes da partilha, o imóvel ainda não pertence individualmente aos herdeiros.
Importante: A venda só pode ser solicitada se for para o “bem maior” do espólio, sendo a principal justificativa a falta de recursos para custear o próprio inventário.
A Venda Extrajudicial (Inovação Recente)
Em alguns casos de inventário extrajudicial (feito em Cartório, sem litígio), a legislação mais recente (como a Resolução 35/2007 do CNJ, com alterações) tem permitido a venda extrajudicial do bem do espólio, sem a necessidade do alvará, desde que:
- Haja concordância de todos os herdeiros.
- O inventariante preste garantia de que o valor será usado para quitar as despesas do inventário.
Ainda assim, a via do Alvará Judicial é a mais comum, especialmente quando há litígio, herdeiros incapazes ou se o advogado busca máxima segurança para a transação.
2. O Procedimento: Como Obter a Autorização Judicial
O pedido de Alvará Judicial deve ser feito pelo advogado no próprio processo de inventário.
Passo a Passo Simplificado
- Justificativa da Necessidade: O advogado deve protocolar uma petição detalhada, comprovando a inexistência de outros recursos para pagar as despesas (ITCMD, custas, dívidas do falecido e honorários).
- Anuência dos Herdeiros: É fundamental que todos os herdeiros, maiores e capazes, concordem expressamente com a venda do bem e o preço mínimo estabelecido.
- Avaliação: Em muitos casos, o juiz exigirá que o imóvel seja avaliado por um perito ou que o preço de mercado seja comprovado, garantindo que o espólio não seja lesado.
- Expedição do Alvará: Se o juiz deferir o pedido, ele expedirá o Alvará. Esse documento é o que dará poder ao inventariante para concretizar a venda junto ao Cartório de Notas e de Registro de Imóveis.
3. Uso do Valor da Venda: Prioridade de Pagamentos
Após a concretização da venda, o valor total geralmente é depositado em uma conta judicial vinculada ao processo de inventário. O inventariante, novamente mediante autorização do juiz, solicitará o levantamento dos valores para os pagamentos.
A ordem de prioridade para o uso desses recursos é estabelecida por lei e visa proteger o interesse de todos:
A. Dívidas do Falecido e Custas Essenciais
- Dívidas do de cujus (falecido) deixadas antes da morte.
- Impostos e Custas Processuais/Notariais: O ITCMD e as custas do Judiciário ou emolumentos do Cartório (em caso de inventário extrajudicial) têm prioridade. Sem o pagamento do ITCMD, a partilha não pode ser homologada.
B. Pagamento dos Honorários Advocatícios
O pagamento dos honorários do advogado com o dinheiro da venda é perfeitamente legal e comum. O advogado é o profissional indispensável para o andamento do inventário e, portanto, seus honorários são considerados uma despesa do processo.
Como funciona o pagamento:
- Petição de Levantamento: O advogado deve solicitar ao juiz a liberação da sua parte dos honorários (ou o total, se o contrato assim o prever) com base no contrato de prestação de serviços juntado ao processo.
- Segurança Jurídica: Essa é uma forma de dar segurança ao advogado, que garante o recebimento do seu trabalho, e aos herdeiros, que conseguem liquidar a dívida com o produto do próprio patrimônio.
C. Saldo Remanescente
O valor que sobrar após o pagamento de todas as despesas será mantido na conta judicial para ser partilhado entre os herdeiros ao final do inventário, ou poderá ser liberado aos herdeiros proporcionalmente, conforme determinação judicial.
4. Alertas e Cuidados Cruciais na Negociação
Para o herdeiro que vende e para o terceiro que compra o imóvel, alguns cuidados são indispensáveis:
| Para o Herdeiro (Vendedor) | Para o Comprador |
| Consenso Total: Garanta que todos os herdeiros assinem a petição de concordância. Um litígio posterior pode anular o alvará. | Exija o Alvará: A compra só é segura mediante a apresentação do Alvará Judicial que autoriza a venda do imóvel. |
| Preço Justo: Não venda por preço muito abaixo do mercado, pois o juiz pode impugnar a venda para proteger o espólio. | Verifique a Destinação: Acompanhe no processo se o valor da compra foi depositado na conta judicial e se será usado corretamente para as despesas. |
| Prestação de Contas: O inventariante deve ser diligente e prestar contas de cada centavo gasto, comprovando todos os pagamentos realizados com o valor da venda. | Cuidado com Cessão de Direitos: Evite comprar por meio de “Cessão de Direitos” se não tiver acompanhamento jurídico, pois isso é mais arriscado e não transfere a propriedade de imediato. |
Conclusão
A possibilidade de vender um imóvel durante o inventário é um mecanismo essencial do Direito Sucessório, permitindo que os herdeiros superem a barreira da falta de liquidez e finalizem o processo. Ao seguir o caminho do Alvará Judicial, a transação se reveste de segurança e legalidade.
Se você está enfrentando o desafio de arcar com as custas do inventário e precisa de liquidez, o primeiro passo é buscar a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário. Ele será fundamental para justificar o pedido de Alvará e conduzir a venda do imóvel de forma rápida e segura.
Clique no botão abaixo agora mesmo para dar o próximo passo rumo à solução do seu inventário.
